近期多地楼市政策出现微调 专家:分城调控是未来趋势

临房网讯：近来，全国多地楼市政策密集出现微调，有松有紧，双向调控。据悉，政策调整主要集中在人才购房、公积金、市场秩序监管等方面，也有个别城市出现限购松动、降低普宅标准等。业内人士称，各地根据市场实际情况对已有的限购、限价等管控政策作边际性调整，以适应市场形势的新变化，进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。尽管部分地区楼市政策微调符合市场预期，但“房住不炒”的调控主基调并没有变化，“分城调控”是未来趋势。

现象：楼市政策调整频现

自11月以来，微调的楼市政策密集出现。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年最高纪录，达到72次，2018年11月只有11次。而2019年1~11月，房地产调控次数高达554次，比2018年同期的425次增加30%。

11月份，深圳调整了普通住宅标准，将容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的认定为普通住宅，可享满两年免征增值税的红利，从而减轻买卖双方交易成本。部分城市的公积金政策有所调整，比如石家庄、秦皇岛、伊春、马鞍山、眉山、柳州、济宁等，其中很多城市调整了公积金缴存基数。此外，全国有超过20座城市发布了各种吸引人才的政策，包括佛山、南京、上海、中山等，虽然吸引人才政策并非针对房地产市场，但都与人才购房资格、购房补贴内容相关，相当于变相调整购房资格。

12月份，楼市政策依然延续11月的密集调整态势，据中原地产研究中心统计，发布楼市政策调整次数超过15次。最为典型的政策包括住房公积金政策的调整。从内容上来看，因城施策，有松有紧。12月2日，位于粤港澳大湾区最东端的深汕合作区商品房限购政策出现调整，在该区购买的商品住房不再计入在深圳购买商品住房的套数限购范畴，前提是5年“限售”；12月4日，郑州住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元，具备郑州市户口、在外省缴存的公积金在郑州购房时也可使用；12月9日，海南的二手房公积金贷款政策也发生变化，进行公积金贷款不再提供二手房估价报告，最长期限为20年，同时二套住房公积金贷款不得低于同期首套房公积金贷款利率的1.1倍；12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止，“购买房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求”。

昨日，广州市南沙区政府官网发布通知，认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。此外、在南沙区工作、学习，并符合下列条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）：一、具有本科及以上学历；二、具有中级及以上专业技术资格；三、具有中级及以上职业资格；四、具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。港澳居民在南沙区范围内购买商品房，享受与广州市户籍居民同等待遇。

原因：根据实际增加政策灵活性

业内人士指出，从近日高层会议中提出的“坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底”的政策框架看，在保持“房住不炒”楼市调控主基调不变的前提下，地方楼市政策微调应该是允许的。各地从市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。

楼市政策微调的逻辑在哪里？上述城市正尝试在维持楼市平稳的基础上，通过适当优化政策，为部分群体购房创造更加便利的条件，突出满足刚需人群住房的方向。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一项人性化的政策，照顾到一些特定人群因为客观原因社保断缴的情况，给出了一定的便利，体现了政策的灵活性。此外，经过多年的楼市调控，楼市成交量一直处于低位。而国家统计局公布的数据显示，10月份无论是新建商品住宅还是二手住宅，价格环比下降的城市数量创下了2019年新高，在70个大中城市里，有一半出现了下降。

地产人士指出，地产行业收紧大背景也是20年来最严的，目前市场形势可不比以往年份，所以政策尽管有所调整，但楼市前景不能轻言乐观。广州市房协专家委员邓浩志预计，各地放松楼市政策之后，能对市场起到一定的刺激作用，但由于放松力度有限，后续出现房价大幅上涨的可能性不大，效果更多可能体现在成交量上。他还提醒，目前部分大城市周边的三线城市，希望通过政策松绑起到吸引大城市客户消化存量的目的，但是刚需为主、投资氛围淡薄的背景下，预计实际作用不会太明显。所以建议刚需买家仍应量力而行，根据实际使用需求购房，而一般投资客可适当把握政策微调的窗口，选大城市或二线城市择机出手。

动向：

发出房地产政策稳定信号

近日高层会议明确了明年的房地产政策，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

对比去年高层会议针对房地产市场方面强调的内容“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。有业内人士表示，可以看出，楼市调控政策的主基调始终是“房住不炒”，在此基础上，各地可以因城施策。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，维持市场稳定依然是原则，在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求下，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。他认为，从近几个月的楼市政策来看，楼市调控最严格的时期已经过去，政策逐渐开始双向调控，比如大湾区多地调控密集松绑。从历史规律来看，在政策的方向性变化关口，楼市政策的出台会非常密集，特别是在“一城一策”的背景之下，表现出各地密集发布地方政策。

趋势：

房贷利率大概率稳中有降

国家将控金融防风险，确保不发生系统性金融风险。近期，央行行长易纲发表题为《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的文章，明确提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。

对此，克而瑞有关人士预计，2020年房地产融资将边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行；而在LPR（贷款市场报价利率）中枢下移的作用下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。而地方调控“外松内紧”。“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性及有效性。

克而瑞研究人士杨科伟表示，预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施，“四限”调控局部放松。不过，我们认为改变经济过度依赖房地产，已然上升到国家层面的高度，并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向，房地产整体政策环境将持续偏紧，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期，进一步落实房地产长效管理机制。