刚需可以笑了！降价猝不及防 房企面临生存考验

临房网讯：近段时间，关于房企融资收紧的消息不绝于耳。打蛇打七寸，前有730会议给出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调，后有涉及银行贷款严控、发改委限制海外债、银保监会规范房地产信托等多个渠道，接连对楼市釜底抽薪，专捏房企要害之处。

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2019年是房地产政策最密集的年份，公开数据显示，中央今年已发布过18次强调关于注意防范房地产金融风险的讲话。银行方面，7月初，银保监会对部分银行约束房地产贷款额度，并对增量过大的信托公司进行约谈警示；8月初，银保监会对32个城市再开展对银行机构房地产业务的专项检查工作，严查违规信贷业务。房企的资金情况不断恶化，多地房地产市场像经历过一场“伤筋动骨”的大手术，退烧迹象明显。

据8月14日国家统计局发布的2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点，已连续3个月增速回落。可见金融措施的收紧导致房企融资进一步承压影响投资开发进度。

同时，房企土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点，新开工面积增速下降，带动开发投资增速继续回落。

一方面，在国管、信托、海外债等融资渠道屡屡被封的情况下，开发商现金流被上了紧箍咒，前期疯狂拿地导致负债增加，另一方面楼市企稳，购房者观望情绪浓烈，楼盘去化率低周期长，卖房着实困难。

据媒体报道，截至今年7月末，破产企业达257家，虽说多半是中小开发商，但这一局面的出现，无疑是在给所有开发商发出预警。有专家大胆预测，到今年年底至少会有600家开发商破产，或在濒临破产的路上。这不是危言耸听，对于负债高企的开发商来说，对楼盘降价促销、加快销售、“以价换量”的方式，是唯一能回笼资金实现自救的方法。

这不，“金九银十”还没来，楼市降价打折的大门已开启，万万没想到的是，这次打响降价第一枪的竟是一线城市——广州。

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近日，广州多地楼盘大幅降价的消息此起彼伏。以番禺大楼盘“祈福缤纷汇”为例，房价从去年6月份开盘带装修叫价4.5万/平，而今打出“不分楼层不分户型全部一口价，现在一次性付款只要3.39万/米，按揭贷款3.6万元/平，三年分期付款3.7万元/平”的口号，降幅超过20%！

某些特价房、员工专场也是花样百出，甚至多次下调价格，首付仅需12万起。

据了解，此项目是从8月9日开始降价甩卖，也是因为这次降价力度的确很大，因此成交容易，降价三天后卖掉362套，几乎整个番禺的中介都来了，现在只剩10几套。

当初该项目凭借地铁22号线及学位等利好，后期部分产品甚至传出售价4.7万-5.2万元/平。当时就有专家预测，这个单价已透支了地铁、社区及学校的价值，后期降价是必然。此次降价消息一出，令前期高价买入的业主扛不住了，虽说是买卖自由，但与今年4月相比，每平米差价3000多元，与去年成交均价4.3万/平相比，按揭贷款差价更是达到了7000元/平。这意味着，若按照100平米的三居户型算，去年买和现在买，差价达到几十万近百万！业主心态难免会不平衡。

面对前期高价买房业主的激愤，开发商作何回应？该项目内部人员给出了回应，表示此举是祈福清尾货，是正常的市场行为，就像买衣服一样，买当季的贵一些，季末就会打折促销，并且他们准备推出新货了。

这种房价骤降的例子，是不是说明楼市面临崩盘呢？站长认为，祈福属于一个非主流房企的个案营销，是由于开发商此前定价高，脱离市场，如今资金承压去化压力大而产生的特殊情况。目前四季度房企新盘集中上市，旧盘搞大促也是正常，但并不至于崩盘。

虽不至于崩盘，但新房市场降价依然是普遍现象，而且二手房市场也呈低迷态势。据业内机构监测数据显示，2019年上半年，广州二手住宅累计成交53372套，同比去年下滑22.3%，创近四年历史最低记录；从挂牌均价看，今年2月份还是每平米4万出头，如今每平米已下降了5000元。

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和广州情况类似，近期郑州二手房供应量也有所增加，降价同样成为普遍现象。相关数据显示，自2018年6月份以来，郑州二手房挂牌价已经连续下跌12个月，从当初的1.68万元每平米跌至7月的1.53万每平米。相比2016年至17年初的大牛市，如今郑州楼市整体趋稳，市场观望预期强，成交不给力，加上短期内金融调整不会放松，开发商为了周转，价格下调实属正常现象。

新房市场与二手房市场保持同步，从房管局发布的6月份数据来看，郑州全市商品房批准预售面积408.49万平方米，较去年同期下降了2.96%；商品住宅批准预售面积284.39万平方米，较去年同期下降了21.86%。

此外，武汉和成都最近的二手房挂牌量都超过10万套，严重供过于求，被迫降价预期明显。

同样降价售卖的还有杭州。今年上半年杭州的土拍市场火爆，1-6月各区出让土地共139宗，总成交价超1375亿元，创下历史同期第二的成绩，遥遥领先全国其他城市。而紧随其后的是“双限”措施出台，直接给过热的杭州房价加了一个顶盖。

处于暴风眼中的新城控股也在杭州玩起了促销房。7月末，新城璟隽名邸促销的消息在购房圈不胫而走，最低95折购房，最大优惠幅度达到12万元。

当然，新城出现打折房的情况有点特殊，与公司今年遭遇的道德事件有关。非常时期，7月份新城迅速转让出售项目40余个，在融资受阻、销售预期不足的情况下，回笼资金渡过危机乃是当务之急，对容易变现的项目进行降价处理，也是预料之中的事。

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不管怎样，降价的口子已被撕开，这是调控的必然结果、楼市已然进入下半场，只涨不跌的神话不复存在，所有开发商都将面临新一轮的生存考验，谁能越早回笼资金稳住现金流，谁就能在楼市周期中占据先机。

在今年6月末发布的上半年品牌房企销售业绩排行榜中，受以稳为主、一城一策基调的影响，全国商品房成交规模稳步增长，销售面积下滑，销售增速小幅回落。从公布销售目标的39家房企来看，目标增长率均值仅为19.2%，较2018年降低24.8%，完成率超50%的仅有14家，也就是说六成公司达成率未过半。

每逢行业遭遇危机，都是重新洗牌整合的好时机。对比来看，碧万恒在三甲位置屹立不倒，上半年分别取得3920亿元、3276亿元、2928.7亿元的销售额。碧桂园、万科追求高质量、规模与效益均衡发展，恒大则主动进行战略调整，适当降低销售目标，维持平稳发展。相反，一部分房企接下来可能会很难受，比如债务高企的泰禾或被爆出道德危机的新城，必然压力山大。

8月份，开发商迎来新的拐点，在面临政策、资金、库存多重压力下，只有精准把握市场节奏，实现房屋高质量，布局城市区域优质板块，才能增强抵御风险的能力。

就像郁亮说的：“地产行业以后会越走越窄，市场份额却还可以进一步提高，比如在服务领域，如果一定要说每个业务都很难，就必须全力以赴做好它。”

开发商担心的事接踵而至，炒房客失去炒作空间，剩下的购房者当然是值得庆贺的。虽然目前市场趋稳，房价下跌幅度并不会很大，但市场得到净化，房价逐渐回归理性，不仅可供挑选的房源增多，还有足够可以与开发商或二手房业主讲价让利的空间。对于真正想买房子住的人来说，这是最好入场的时机。