住房市场快速的增长背后 必然有躲不开的“难关”

临房网讯：关于住房，我们现在的记忆已经变得越来越模糊了。

低矮的瓦房、农村宅院，狭窄的筒子楼和家属院、宿舍，为了房子多分几平米，一个单位里的人争的面红耳赤，说起来，不过是十多年前的事，现在全部被高楼大厦所取代了。

记得有首歌叫《活着》，里面有句台词：每天站在高楼上，看着地上的小蚂蚁，它们的头很大，它们的腿很细。

这首歌道出了现代人的迷惘，夏日时节，吹着冷风，站到几十层的高楼往下望，地上的细节变得辨认，往前看，又被“水泥森林”一般的高楼所阻挡，在越来越密集的“钢筋水泥”楼群的影响下，高容积率、高密度成为日益流行的风格。

假如你对这种描述没什么概念，我们不妨来看一组数据。

按照1987年《民用建筑设计通则》对住宅高度形态的分类，七层及以上即算高层住宅。截止2017年，中国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，均为世界之最。

早在2000年时，上海新建住宅中符合这一标准的已占了53%，2004年，北京高层住宅的比例也已经占到住宅总数的63%。

西部新一线城市重庆，一度拥有全国第三的高层建筑数量和第一的密度，同属热点城市的南京，早在2011年，已有高层建筑4978栋，其中2300栋为住宅。

更不用近些年来加速崛起的郑州、合肥、贵阳等地，在对高层建筑的追逐方面，丝毫不落于人后。

如果说一二线城市形成密集的高层住宅，是因其稀缺的资源，和长期涌入人口之间的矛盾，那么三四线楼市的加速开发，则呈现出一种“遍地开花”的态势。

数据显示，截止2016年，我国各类新城区达3500个，其中国家级新区17个；各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境经济合作区、出口加工区、旅游度假区等约500个；各类省级产业园区1600多个；较大规模的市产业园1000个；县以下的各类产业园上万计。

这么多的新区，可以肯定的是，绝大部分都以高层住宅为主。

有利就有弊，快速的增长背后，必然有躲不开的“难关”，有人说，高层住宅没有未来，更有人说，住高层还不如住平房。

这些话并非没有道理，学术界目前虽然没有定论，但对高层住宅的反思却没有中断过。

第一，城市化进程过快，高层过多，间接导致了90%的职业病：尘肺病。

7月21日，知名学者马未都发文指出，尘肺病占职业病的90%以上，城市化过程中，公共建筑、家庭装修大量使用石材，豪华的高楼大厦，大理石、花岗岩、还有各类石粉做成的光洁如镜的地面，是一大诱因。

根据官方统计的数字，目前尘肺病患者高达600万，有人把这一群体成为“农民工中的农民工”，可见地位之渺小。

当然，我们不能武断的把高层住宅和90%的职业病划等号，但值得我们每个人反思的是，各类精装修、豪华装修，各种耸入云霄的高楼大厦，难道不是一大影响因素吗？

第二，高层住宅可能降低生育率。

这个结论，是东北财经大学经济研究中心主任、经济学家周天勇前段时间提出的，周天勇认为：从人口学家的研究中发现，人们越是居住在乡村和小镇上的低矮宅院中，生育率越高，在高楼中工作和居住，在地铁和公交上串行，对生育形成不利因素。

他以其他国家为例，日本的乡村和小镇，生育率可达到1.5甚至更高，而在特大城市，生育率只有0.6到1之间。

当然，有人觉得这个结论有点牵强附会，毕竟住在哪里和生不生孩子的关系没那么明显。

但我们往深处想，现在高楼密集的城区中，养老、教育、住房、医疗的成本越来越高，生活和工作的节奏越来越快，“寅吃卯粮”的生活方式，必然会影响生育孩子的意愿，也是年轻人恐婚恐育的一大因素。

除此之外，高层住宅还有“3个难题”。

第一个，后期房屋维修难题。

以最基本的公共设备电梯为例，开发商为节省成本，本就热衷价低质次的品牌。物业公司往往在交房初期任由搞装修的业主野蛮使用电梯，超负荷运载装修材料，此后电梯的故障率将大大提高。

此外，电梯运行3到5年就要对主要设备大修，十五年以上就需更换。但不少物业对电梯的维护是「不坏不修，不坏不保」，且热衷于聘请那些技术低、责任心差的低价维保队伍，加剧了电梯维护、保养的不堪。

更不用提水电暖气的线路，小区绿化的保养，超高层老旧后可能产生的剥皮脱落等问题了。

第二个，业主与物业、业委会之间的矛盾难解。

业主觉得物业公司不作为，没有存在的必要，除了收物管费的时候积极，其他时候都不干事，从而累积怨言。

从物业公司方面来说，收费率低一直都是头疼的问题。收费率低导致日常开支难以维持，无法正常运营，只能进一步的压缩服务，导致服务质量跟不上，从而造成恶性循环。

业委会也是如此，正所谓“人上一百，形形色色”，七嘴八舌的利益纷争格局，很难形成统一的共识，这在如今的高层小区中很常见，一个典型的特征是：越是密度高、容积率高、人数多的小区，越容易“互相不对付”。

第三个，公摊高、最怕停水停电、物业费高。

平房不存在公摊一说，而多层和小高层的公摊一般在10%左右，27层以上的房子，公摊一般都在25%-30%之间。

多层的物业管理费一般在1元以下，更多的在0.6—0.8元之间，没有电梯费和二次供水费。高层的物业费一般都超过了1元，更多的在1.1—1.5元之间，再算算二次供水费和电梯费，100平方的高层一个月的费用将达到150元甚至更高。

住惯了高层之后，才会发现一个家庭对停水和停电几乎毫无抵抗力，有备用电还好，一旦停水，只能另寻住处。

当然，高层也并非全是缺点，在寸土寸金的一二线城市，正是一栋栋高楼，才能将天南海北的精英汇聚于此，才有了成熟的商圈和发达的第三产业，但对于其他常年人口流出的中小城市来说，是否也有必要“跟风”去建造千篇一律的“鸽子笼”呢？