新房成交量攀升、二手房下降 北京上半年楼市现分化

临房网 2019-07-12 08:43
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临房网讯:限价房大批量入市,“小阳春”倏忽而过,土地招拍挂理性而冷静,写字楼市场空置率上升……2019年已经过半,北京楼市在各个领域呈现出不同的关键词。2019年下半程已经开启,限竞房还将采取哪些去化手段,新房和二手房市场将产生怎样的轮动效应?


新房

关键词:井喷 数字:1.63万套

成交量达3年最高 限竞房成绝对主流

2019年上半年,北京新建住宅市场成交1.63万套,成交金额达到了1227.22亿元,成交均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价,均创3年来同期的最高值。


在住宅项目成交排行榜中,去年的销冠——中海寰宇天下,以56.39亿元的成交额,再度登上了2019年上半年新建住宅的销冠。


限竞房作为北京楼市供应的主力,自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看,限竞房共成交了9283套,约占新建住宅成交的57%;成交金额478亿元,约占新建住宅成交的39%。


值得一提的是,在新房市场,别墅项目在今年上半年可圈可点。公开数据显示,今年1-6月北京别墅新增供应同比增长74%,成交同比增长120%,成交均价同比上涨了48%,成交金额同比去年翻了2倍多。这其中,一类是以限竞别墅为代表,总价在1000-3000万元的入门级别墅。截至6月底,限竞房别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%,成为当之无愧的供应主体,成交占比也达到了34.27%。另一类是以老盘新推为代表的总价在5000万以上的别墅。


二手房

关键词:滑坡 数字:72603套

受新房分流影响 成交量处低位

据北京中原数据统计,2019年上半年,北京二手住宅共成交72603套,成交面积636.36万平米,可以说是从2015年至今的5年时间里,二手房市场上半年成交量的最低点。


从月度成交来看,1月—6月,二手房成交量只在3月份突破了1.6万套,成交环涨163%,出现了“小阳春”。此后,成交一直持续下跌,4月成交了14440套,5月成交13764套,到6月,二手房成交则降到了11778套。整体来说,上半年北京二手房市场在3月回暖之后,重回下滑通道。


总体而言,2019年上半年,二手房市场出现了明显的小阳春现象,成交量主要集中在3-4月份。后续受国管公积金收紧等政策的影响,市场再次出现退烧现象。加上投资需求被抑制下,整体市场很难有根本性的变化,北京二手房市场依旧处在低迷中。


对于此种市场情况,贝壳研究院近日发布的《2019中国房地产半年报》也认为,一方面是政策依旧收紧,需求尤其是改善型需求释放难度大,另一方面则是由于新房的分流,今年前5个月,北京新房成交同比增长1.6倍,新房成交占比提升近16个点。6月北京二手房成交均价62475元/平方米,同比持平,相对平稳。


土地

关键词:理性 数字:33宗

溢价率降低 不限价地块频出

2019年上半年北京经营性用地成交33宗,总额910.025亿元,成交31宗住宅用地,总额868.64元。

在成交的31宗住宅性用地中,开发商拿地谨慎,不限价、限竞房、共有产权土地基本成三分天下之势。

对于北京土地市场,开发商表现出来了理智与冷静。总体来看,参与招拍挂的29宗住宅用地,仅有3宗土地溢价率超过了40%,3宗土地溢价率超过30%,11宗溢价率低于10%,还有10宗土地底价成交,开发商拿地趋于理性,整体溢价率偏低。


值得注意的是,5月9日,北京市规划和自然资源委主办了2019年上半年土地推介会,提到了将竞买保证金收取比例由30%调整为20%,为企业降低财务成本。


值得关注的是,今年上半年北京土地市场呈现出的限竞房缩减,不限价地块大幅上升现象。市场分析认为,在限竞房供应井喷的情况下,库存问题已经对开发商形成压力。适时推出不限价地块,以避免产品严重同质化,利于市场去化。


写字楼

关键词:空置率上升 数字:8.4%

空置率达八年最高 7项目入市

高力国际近日在对北京物业市场回顾与展望中表示,受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响,上半年甲级写字楼空置率在2019年上半年末达到八年以来的最高值,租金小幅下调;预计下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高,并拉低平均租金,市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。


2019年下半年,合计约61万平方米的7个新项目计划入市,其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。“尽管我们预计部分业主将会提供更为优惠的租赁条款,净吸纳量将因此比上半年大幅上升,但面临下半年的供应高峰,北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。”高力国际在报告中表示。


高力国际华北区董事总经理严区海表示:“传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力;本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓;受互联网投资热潮降温的影响,互联网初创企业的租赁需求大幅下降。


趋势

限竞房 多管齐下 去化压力未减

合硕机构首席分析师郭毅

截至7月5日,北京共56个限竞项目上市,累计供应40114套限竞住宅,签约15914套,平均签约率仅39.67%。限竞住宅的库存套数高达23509套,占到目前北京72140套商品住宅总库存的32.59%。


为了加速去化,开发商采取了包括降价格、优产品、差异化、加品牌多种措施。降价项目包括中海云熙、招商雍合府、泰禾北京院子二期、合景天汇广场等; 优化产品的项目包括中海望京府的南向四面宽四居,未来金茂府三室朝阳的77平方米两居; 差异化包括长安云锦推出51平方米一居,江山风华推出77平方米三居; 加品牌包括中国金茂将顶级的“府”系、万科将改善产品线“翡翠系”等成熟产品线应用到了限竞项目中。


多管齐下,今年上半年,北京限竞房的去化速度明显加快。今年截至7月5日,共签约10209套限竞住宅,相比去年下半年的5705套销量,涨幅为78.95%。然而,由于限竞房的供量巨大且区域高度集中,造成市场库存依然居高不下,去化压力始终未减。


最近北京新房市场的成交涨速较快,主要是限竞房成交升温的拉动。当前二手房降温比较明显,新房又有赖于客户“卖旧买新”腾挪资金与资格,二手房的转化流通功能减弱,旧房卖不掉,或卖不到购房者的心理预期价格,就会对下一步的新房置业形成不利的影响。随着二手市场的成交下滑,下半年新房市场的销量也可能会停止上涨,并逐步有所下行。


二手房 稳中有降 博弈持续

麦田房产市场分析师赵红娟

6月份北京二手房市场波澜不惊,并未“入夏”。回看刚刚过去的上半年,政策环境“有保有压”,调控方向未有变化,二手房市场整体表现亦是稳字当头。


预计下半年央行大概率还将启动降准政策,在资金相对充裕的市场环境下,纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整,但住房按揭贷规模将有望增加,从一定程度上利于需求释放,起到稳定房价的作用。


与此同时,新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀,基于该类房产在价格上的优势,随着下半年该类房产供应量增加,对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。


综合来看,预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。


具体来说,7月份和6月份将基本持平,随着需求在近4个月(4月份-7月份)的持续积压以及卖方价格松动,市场将出现阶段性集中释放,随后价格微涨趋于稳定,交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下,这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。


    编辑者:yangmei

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