10城公积金个贷率触碰红线 多地拧紧贷款阀门

2021年以来，为抑制房地产市场过热，上海、杭州、北京、成都、合肥等城市陆续开始加码楼市调控。

4月21日，上海易居房地产研究院发布《10城公积金个贷率触碰红线》报告。报告认为，近期全国重点城市房地产政策以偏紧为主，一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。此类收紧动作，几乎都和公积金流动性不足的问题有关，同时也说明部分城市出现住房投资过热、公积金出现透支的现象。

（图虫创意图）

10城公积金流动性不足

报告借鉴贵阳3月发布的《贵阳市住房公积金流动性风险管理暂行办法》，将个贷率分为了三级。个贷率低于85%为一级响应，属于流动性过剩，应实施积极宽松的住房公积金贷款，加大对购房缴存职工的支持力度；个贷率在85%（含）-95%之间为二级响应，应实施稳健的住房公积金使用政策；个贷率在95%（含）以上为三级响应，应实施适度收紧的住房公积金使用政策。

数据显示，截至今年一季度末，报告统计的全国20个城市中有10个是位于三级响应阶段，分别为南通（127％）、合肥（107％）、宿州（104％）、钦州（100％）、芜湖（99％）、洛阳（98％）、衢州（98％）、柳州（98％）、福州（96％）和贵阳（95％）。报告认为，这10个城市需要重点监测和严管，以及实施适度收紧的公积金使用政策。

值得注意的是，南通以127%的个贷率居首位。作为环沪唯一一个不限购城市，近年来，南通楼市热度一直不减，也吸引了不少炒房客，房价逐渐攀升。

第三方数据显示，2020年，南通商品住宅成交均价22753元/平方米，环比增长22%。2021年，南通的房价并未停下脚步，今年2月，南通商品住宅成交均价为25833元/平方米，环比上涨6.68%。

南通持续火热的楼市也惊动了住建部。4月8日，住建部约谈了5个城市，要求坚决遏制投机炒房，南通便是其中之一。

针对公积金个贷率触碰红线这一现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国部分重点城市房屋交易市场明显升温，这使得公积金贷款处于高位运行状态。在流动性把控不到位的情况下，公积金资金池将会告急，进而出现无钱可提可贷的风险。

多地收紧公积金贷款

近期，多城市公积金“资金池”告急，调控收紧政策频出。

3月31日，佛山住房公积金管理中心发布调整住房公积金抵押贷款政策的通知，对贷款额度、发放对象标准等进行了调整。其中，个人公积金最高贷款额度从50万调整为30万，不得向已有两套住房的缴存职工家庭发放贷款。

佛山住房公积金管理中心解读该政策称，由于职工对住房公积金的使用需求一直处于高位，致使我市住房公积金资金流动性不足。虽然佛山已实行了贷款轮候发放，但仍未能解决贷款资金缺口逐渐增大的问题，为防范资金流动性风险，根据国务院《住房公积金管理条例》适时调整最高贷款额。

《佛山市住房公积金2020年年度报告》显示，截至2020年末，佛山已累计发放个人住房贷款17.29万笔565.40亿元，贷款余额360.31亿元，分别比上年末增加10.92%、16.61%。个人住房贷款余额占缴存余额的99.02%，比上年末增加2.59个百分点。

个贷率处于三级响应阶段的贵阳也于近日调整了公积金政策。

4月14日，贵阳市住房公积金管理中心发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》（下称“通知”），通知对调整住房公积金个人住房贷款额度、第二套住房公积金个人住房贷款政策、暂停异地个人住房公积金贷款业务以及控制“商转公”贷款规模四个方面作出详细的要求。

具体来看，政策调整了住房公积金个人住房贷款额度计算公式，贷款金额大约减少了10%。严管二套房住房公积金贷款，需要具备1年的轮候期、首付比例上调为4成，且利率上调为首套利率的1.1倍。另外，暂停异地贷款和控制“商转公”的贷款规模，也显示出贷款政策的全面收紧。

对此，贵阳市住房公积金管理中心解释称，近年来贵阳的住房公积金个人住房贷款率持续超过95%以上，住房公积金流动性已严重不足。

同策研究院高级分析师李霄霄认为，主要是由于2020年初以来贵阳楼市的持续火热，市场涌现的购房及贷款需求导致住房公积金流动性严重不足。

数据显示，2020年贵阳市商品房销售面积1238.7万平方米，同比增长12.6%，增速高于全国平均水平10个百分点；商品房销售金额1152.82亿元，略高于2019年的1152.75亿元。

日前，郑州、合肥也有公积金调控政策出炉。郑州严格规范住房公积金缴存管理、严格审核住房公积金贷款申请，以及严厉惩处住房公积金违规行为；合肥规定，对同一套住房频繁交易提取（1年内两次以上），不予提取公积金。

从各地出台的公积金相关政策来看，充分体现了房地产政策趋严的导向。对此，严跃进认为，公积金市场应加快建立流动性风险防控管理长效机制，实施“分级预警、适度调控、保障刚需”住房公积金贷款和提取政策。只有这样，才能规范公积金的使用和运行、防范公积金市场的金融风险，最终促进房地产市场的平稳健康发展。

来源：地产深度报道